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大會前夕:房地產稅吹風,西部大開發,城市擴容,離婚潮……

◎作者 | 子木

◎來源 | 子木聊房(zimuliaofang) 已獲授權

每年兩會前後,便有轟動一時的政策文件出台,市場也跟著燥亂起來。例如近日放出的房地產稅消息,西部大開發重頭文件,城市吞併放開戶籍,5 月離婚潮等等。

一切都是看似毫無關聯,但細一琢磨,最終的導向似乎和樓市息息相關,甚至影響著房價的走勢,而這正是當下老百姓心中最大的“焦慮痛點”。那麼,大會前夕這些風浪中到底藏著哪些“不尋常”,又在告訴我們國運下一步如何演繹,下面子木為大家逐個解剖。

大會前夕:房地產稅吹風,西部大開發,城市擴容,離婚潮……

房地產稅 5 月 18 日晚,最高機構發布《關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》,內容覆蓋面廣,足有萬字。
大會前夕:房地產稅吹風,西部大開發,城市擴容,離婚潮……
其中再次提到房地產稅,具體如下:

建立和完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度。穩妥推進房地產稅立法。健全地方稅體系,調整完善地方稅稅制,培育壯大地方稅稅源,穩步擴大地方稅管理權。

別看房地產稅部分沒幾個字,但足以掀起波瀾,再次點燃購房者“房價下跌,懲治炒房客”的希望。我有一個老讀者趙生,連續5 年,每年兩會前都會問我同樣一個問題:“今年房地產稅出台有戲嗎?房價能下跌了嗎?”我的回答始終如一:“不能。” 不出意外,昨天晚上我還在寫稿,趙生就興奮地把文件發給了我,說房地產稅消息又出來了,今年房地產稅出台是不是板上釘釘了,因為吹風頻率比往年高很多。例如在5 ​​月18 號文件出台之前,還有深圳市住建局局長在接受媒體採訪時表示:“對於房價上漲,我們已經準備了很多手段,接下來也有可以考慮房地產稅的問題。” 還有人大法工委也表示了,有關方面正在研究起草房地產稅法草案,意味著房地產稅立法在穩步推進。可惜這些都沒用,只能對趙生回复“看看就好”。我之前也講過,中國房地產稅出台是一個跨時代的事情,相當於又一次大型房改,對市場的衝擊巨大,需要在一個特殊的環境下進行過度: 1、我們的經濟增長很穩定。 2、房價處於上漲週期,購買力很穩定。兩個條件缺一不可,否則房地產稅一出台,引起多套持房客恐慌,房子拋了,接盤者跟不上,很容易引發系統性金融風險。然而目前來看,疫情一波打擊,經濟負重,老百姓錢袋子縮減,購買力衰退,需要很長一段時間的恢復。而且除此之外,全國信息聯網推進,法理制度平衡,地方實踐動力等因素還需要充分考慮,所以近一兩年內根本沒戲。現在為什麼時不時都要提一下,也是有作用的,大家的潛意識裡始終會認為房地產稅是一個近在眼前的事情,未來某一天出台了,在情緒上有一個緩衝。狼來了的故事,大家小時候都聽過。
至於今年為何頻頻提到房地產稅,我認為是當下市場對房地產稅已經非常迫切。原因有二: 其一,之前的凱恩斯主義不實用了,疫情影響下經濟滯脹更加嚴重,必須進行大規模“減稅降費”,刺激民營經濟完成經濟動力改革,而這,意味著政府需要輸出大量的財力,需要快速找到新的稅源補充“財庫”; 其二、當下一二線主要城市的房地產進入存量房時代,可供開發的土地越來越少,賣地收入的天花板近在眼前,需要找到新的稅源替代土地出讓金。近期一份國家信息中心發布的文件也說明了這一點,2020 年“萬億俱樂部城市”,房地產投資對 GDP 的比重出爐。
大會前夕:房地產稅吹風,西部大開發,城市擴容,離婚潮……
如圖所示,北上廣深等重點一二線城市的數值是最低的,尤其是北京,僅為 10.9%,是北京拒絕依賴房地產嗎?並不是,今年北京是減稅降費大戶,搞基建也沒少燒錢,再加上疫情影響財政緊巴巴,也想通過土地走收入,所以一季度賣地賣的價格都創歷史新高了。然而當下北京好點兒的地都賣得差不多了,是典型的存量房市場,也很著急。大會前夕:房地產稅吹風,西部大開發,城市擴容,離婚潮……
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可以預見,接下來我國一二線城市會不可逆轉地快速進入存量房市場,這時候土地紅利不再,只能靠房地產稅了,這也是文件中所講到的“培育壯大地方稅稅源”的背後意思。

大會前夕:房地產稅吹風,西部大開發,城市擴容,離婚潮……

西部大開發
和房地產稅一起火的還有一則文件,《關於新時代推進西部大開發形成新格局的指導意見》。這是繼 2010 年“深入實施西部大開發戰略”相關意見發布 10 週年之後,西部大開發再次迎來的重磅政策。
大會前夕:房地產稅吹風,西部大開發,城市擴容,離婚潮……
不過,相對於前十年,這次西部大開發政策文件可謂誠意滿滿,從基建投資、稅收扶持到民生規劃,各個方面均做到了事無鉅細。為什麼要在這個檔口推進西部大開發?昨天一個山西的朋友打趣說,是不是因為發現了金礦。因為日前曝出,山西發現了至少 50 噸金礦,價值近 160 億,約佔該省歷史上累計查明資源量的一半。西部礦藏價值凸顯,發現還有振興的機會。大會前夕:房地產稅吹風,西部大開發,城市擴容,離婚潮……
不過,後來他又加了一句話,“其實還不如不發現,因為發現了也跟我們沒關係,哼哧哼哧挖完了,最後環境破壞了還不是得我們當地人去承受。” 其實在20 年前,我們做過一次西部大開發,成功了嗎?從這次文件名字都沒改,就說明了依舊還是原來的樣子。至於原因,粗略來講就一點: 西部主打能源產業,可惜沒有市場化,沒有市場化就不能帶動其他產業發展,也就不能提供高薪就業崗位,年輕人留不住。而且一個以能源礦場為主的地區,利潤被其他地區拿走了,很難富得起來。當前西部地區有三四億人口,約佔全國 30%,資源豐富,然而由於種種原因,現在的整體消費力和東部地區嚴重脫節。在此現狀下,西部地區年輕人都開始北上南下,去東部沿海城市淘金,人口遷徙流動逐年加劇,造成東西差距分裂趨勢越來越大。這便是此次重提西部大開發的主要原因。其實西部地區自古以來,並非弱勢地區。巴蜀土地肥沃是重要的經濟中心,西安更是十六朝古都,有資源有底蘊有人口,只要多給些政策,把優勢發揮出來,內部蘊藏的潛力還是很大的,可以打開更大的內需市場,是振興經濟重要的一環。
大會前夕:房地產稅吹風,西部大開發,城市擴容,離婚潮……(西部大開發覆蓋十二省市)
當然文件歸文件,現實歸現實,我認為,對於西部12 省市來說,未來真正可能被開發出來的,只有四川、重慶、陝西、雲南、貴州等省市,而且紅利只集中於局部大城市,也就是利好成都、重慶、西安、昆明、貴陽。因為有時候,政策可逆,但人口趨勢不可逆。

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城市擴容
這段時間,城市發展戰略屢登頭條。深圳都市圈規劃編制,邀請東莞、惠州、河源、汕尾等城市一起做規劃。成都東部新區橫空出世,形成成渝雙城經濟圈,重慶從 9 個區擴容到 21 個區,整體擴容 4.2 倍,一躍成為了我國都市面積最大的一二線城市。接著寧波舟山合併的消息開始頻繁吹風,還有武漢與鄂州,廣東的汕頭、揭陽、潮州合併傳言。於此同時,各大城市輪流開始全面放開落戶限制。
大會前夕:房地產稅吹風,西部大開發,城市擴容,離婚潮……
例如前幾天山東省開放 16 市落戶限制,大學生均可先落戶後就業,其中濟南推動農業轉移人口進城,鼓勵帶資進城,著力解決子女教育、就業、養老、醫療等問題。隨後,洛陽也全面放開城鎮落戶政策,敞開懷抱,租房即可落戶。把近期的所有城市發展戰略新聞整合起來,你會發現,2020 年“大城市戰略”的施行力度將會比以往更大。其中二線城市的競爭最為激烈,將會窮盡方法抓取身邊的資源,把可有的人口和資源轉化整合在一起。城市擴容,是提升自身魅力最簡單有力的選項,同時也是在城市角逐戰中,獲勝的砝碼。在這個層面上,和西部大開發的意圖相似。當下中國最需要解決的就是打開內需市場,而其中最重要的一環就是挖掘“存量價值”,相對於全國,就是西部地區的潛能,相對於各大城市來講,就是未進城的農民工價值。
目前中國城市化率僅有 60%,但已經開始乏力,出現了人口紅利的短缺和退出,也就是我們經常講到的“劉易斯拐點”,主要是因為我國 2.6 億農民工沒有真正融入到城市。
前幾天黃市長在四十人經濟論壇中講到,當農民工變為市民,在城市紮根,享受到公平的社會公共福利,願意為這所城市付出自己的辛勤勞動力時,這時候中國的城市化率會進入最後一個階段,所創造的財富是最大化的。相當於,我們全國多出了 1.5 億人次的勞動力。
而恰恰是這 1.5 億人次的勞動力,是大國戰略的關鍵。

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離婚潮
再說說近期網上盛傳的深圳離婚潮現象。前幾天,有一則新聞曝出,說深圳突現離婚潮,離婚排號至少等待一個月。 4 月離婚總量已經達到了結婚總量的 84%,意味著 100 對情侶在結婚的同時,就有 84 對在離婚。
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堪稱全球史無前例。消息一出,很多人認為是疫情影響下,經濟下行造成的家庭關係破裂。其實並非如此,如果按照經濟影響,3 月份最嚴重的時候應該開始離婚了,為什麼 5 月份還依舊火爆呢?
答案只有一個,假離婚真炒房。
根據目前深圳的政策,有房貸的家庭再買二套房首付 70%,而離婚兩年內的個人買房可以首付 50%。對於深圳千萬豪宅來說,一下子就省下幾百萬的差價。
這時候,如果有購買二套房甚至多套房想法的家庭,便會依靠離婚節省購房成本,屬於明擺著“鑽”政策漏洞。
昨天我深圳的朋友講,深圳新盤華潤 4 馬上要開盤了,不同程度助推了假離婚的發生。
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據傳華潤 4 將於 8 月份開盤,均價 10 萬多,而之前開發的華潤城三期成交價已經 16.7 萬了。由於限價原因,新盤和周邊房價造成極大的價差空間,這種房子買到即賺到,轉手就是幾百萬的套利,屬於“賭房”。

不得不說,深圳這個城市近幾年開始有些魔幻了。 2018 年房價大調控,房價漲;2019 年大國摩擦,房價漲;2020 年疫情蔓延,房價漲。
深圳的樓市好像可以自我抵消所有負面影響,無關於經濟好壞和居民購買力是否透支,已經成為中國老百姓心中“房價永遠漲”的房產投資聖地,相當於股市中永遠不會跌的股票。其實這是非常危險的一種樓市現象。
最近廣東省統計局發布一篇報告《廣東房地產開發規模、結構與效益研究》中提到,“由於深圳房價過快上漲,而居民收入跟不上房價上漲幅度,購房者的壓力進一步加大,進而帶來一系列社會矛盾。” 大家都不希望引領中國創新經濟的深圳香港化,因為深圳畢竟是中國城市發展的榜樣,當榜樣走歪了,我們就只剩炒房了。然而深圳當地一直在說努力控制房價,然而現實上,2019 年一刀切了豪宅稅,引發房價大漲,2020 年又放開信貸通道,任由貨幣湧入樓市,排隊離婚炒房也不是頭一遭,可是一直沒出台相關抑制政策。操作真的看不懂。有句話說得好,“對自己的放縱,就是對親人的不負責任”,對城市來講,“對房價的放縱,其實就是對居民的不負責任。”
如果深圳真的想成為中國年輕人夢寐以求的“奮鬥烏托邦”,接下來是應該想想怎麼面對房價了。

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轉折點
其實對於中國宏觀發展進程來講,2020 年是一個極為關鍵的轉折期。過去我們用大基建、房地產、人口紅利,走過轟轟烈烈的40 多年,被許為人類歷史上的奇蹟,但同時也忘掉了很多,例如早年給我們打下堅實能源基礎的西部地區,例如億萬農民工同胞,例如假離婚背後的公序良俗。
如果不是這次疫情打擊,龍頭地區的經濟跑不動了,我感覺我們很難會回過頭來,想起“曾經被遺忘的部分”。
事實證明鄧老當年那句“先富帶後富,最終實現共同富裕”這句話,充滿歷史性戰略意義,或許這就是民族共同體的真實體現。當然,當下擺在我們眼前的困難依然深刻,需要想明白一個邏輯: 到底高房價讓我們富裕了,還是我們富裕讓房價漲高了?

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