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管清友:关于房地产的 21 个判断

管清友:关于房地产的 21 个判断

管清友:关于房地产的 21 个判断

关于房地产行业:赚辛苦钱的时代来了

1、中国房地产会越来越像一般制造业或一般消费业。

2、政策层面不太希望看到大波大动。这一轮楼市调控的意图就是‘摁住’,引导资金从地产流向其他行业。

3、房地产融资环境的改变,直接导致“高杠杆融资、高周转滚动”的底层逻辑发生改变。

4、房地产业以后也像制造业、消费业一样,要赚品牌溢价、经营溢价等等。

5、房企拿地自有资金的比例提高、杠杆加不上去了,这样挣钱都是挣辛苦钱,赚不到金融的钱、杠杆的钱。

6、香港的房地产,目前平均杠杆率 40%,内地为 70%。为什么前者保持在这么低的水平?因为香港企业吃高杠杆的亏,经济泡沫袭来,高杠杆的副作用是摧枯拉朽的。

7、决策层目前对房地产的政策,是根本性的政策,调控思路改变。房地产如果还是高杠杆、高周转,对其他行业就影响太大了。

关于资本市场:房地产估值逻辑改变

8、地产的投资逻辑变了,必然,估值逻辑也发生了变化。最近很多板块都处在历史 (接近) 历史高位,比如新能源电池。但是军工、地产两个板块处在历史估值水平之下。

9、房地产现在的估值水平,只有历史水位的 20% 多。房地产板块主要受政策的影响,政策很清楚是“摁住”地产,让资源更多流向其他行业。那么二级市场给它的评估是低周转、低杠杆,回报率降低。相应的,估值怎么可能上得去。

10、现在地产 IPO 很慢,物业 IPO 相对很快,大消费等企业的 IPO 速度更是会越来越快。逻辑是一样的——通过加快其他行业的 IPO,吸引资金流入。

11、从 3 年~5 年的周期来看,中国会有大量的新增 IPO,相当于创造了新增的资产,一次可稀释和抑制股票市场的泡沫。现在 IPO 注册推进也是表现。

12、这一轮 IPO 窗口期,地产或不能分羹到太多份额。这也正是决策层的指挥棒,希望发展的方向。

关于房价:房价波动会变平

13、过去很多城市房价 10 年涨 10 倍,未来可能顶多就 10 年涨 1 倍。

14、过去 40 年中国平均每年高于 9% 的增长速度,房地产价格也加快上涨,很多人可能尝试过房价涨了 10 倍的体验。但在未来,整体涨幅会大幅变慢,这跟几个周期的变化有关系:

一是,整个经济周期从高速增长到了中高速增长。

二是,整个金融周期,2008 年上行周期结束,2008 年以后的那 10 年整体流动性其实偏紧,2017 年金融周期下行。

三是,整个房地产行业本身发生了变化,供给量增加,需求量开始减少。

15、2013 年后可以发现劳动年龄人口都出现了下降,刚需人口也出现倾向性,所以供给在增加,需求在减弱,“斜率”变平了,自然价格的所谓波动也会变平。

关于土地制度:“土地产权”迈大步

16、内循环对房地产的影响,说是机会或者冲击,都不对,两者兼具。

17、启动内需,不只是发点消费券,也不是鼓励大家都去买房子,而是从生产要素的角度(比如土地)产生作用。首先肯定就是从供给端,比如增加土地入市规模。

18、生产要素,比如土地的供给主要存在两个问题:住宅类土地供给太少(只有 20% 不到);留给开发商的利润不够。

19、那么既然是生产要素改革,同时也符合启动内需的需要,把土地产权做彻底的变革,可能已经到时候了。

20、土地改革力度和步子要更大一些。不仅是形成城乡土地市场的统一,而且在土地产权、法律上要做一些变动。从改革的深度、广度和潜力来讲,确实还是很大。

21、基于未来长远发展,能不能在土地这样的生产要素上做更大力度的改革,实行土地产权的改革,实现城乡土地市场一体化,这其实是我们下一步真正要实现国际国内双循环格局,特别是强调以国内大循环为主体的发展格局的基础。

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