親愛的昆汀，
我弟弟建議我向你尋求關於我們家的建議。我哥哥和母親的名字在房子的契約上。他每月支付質押貸款，他們經常難以就是否獲得房屋淨值貸款達成一致。
為了幫助解決這些糾紛，將我與我的兄弟換成我母親作為部分所有者的契約是一個合理的解決方案嗎？同樣作為部分所有者，我是否有權決定將來出售房屋時的分割– 即使我不是支付質押貸款的人？
15年前，我父親去世後，我們童年的房子被賣掉了，當時我和弟弟都同意將股權用於另一個房子，讓我母親和我哥哥一起住——而不是平分我們三個孩子。
現在擔心的是，當我母親去世時，我的哥哥不會兌現最初的願望。這就是我是否應該被添加為房屋的共同所有人以確保將來出售房屋時公平分配的問題。
我們擔心的是，在出售房屋和股權分割時，我的哥哥可能會適合自己。他做出不負責任的選擇。
我應該怎麼辦？我該如何與我的母親和兄弟一起解決這個問題？感謝你的洞察力。
代表我們所有的兄弟姐妹
親愛的兄弟姐妹，
他在某些方面可能不負責任，但支付你母親的質押貸款——假設她需要幫助——對你的兄弟來說是一件負責任的事情。
在做出如此大的舉動之前尋求法律建議總是一個智能主意。將你的兄弟放在你母親的房子的契約上是一個錯誤，但現在已經完成了。沒有你哥哥的允許，它不能被逆轉。他正在支付每月的質押貸款，所以我明白為什麼他認為這是一個公平或好的結果——至少對他來說是這樣。你如何處理這種棘手的情況取決於你的母親和哥哥共享的所有權類型，以及他們居住的州。但你的計劃似乎有一個或多個絆腳石。
共有幾種。 “共有租戶”存在於每一方擁有特定份額且不會自動繼承其配偶份額的情況。在紐約，共有租戶有權在未經其他業主同意的情況下轉讓其份額。但是，即使是你母親和哥哥的情況，也不能完全解決你的問題。你將只擁有50%，因此你和你的弟弟將各分享25%。或者，你的母親可以簡單地寫一份遺囑，將50% 的份額留給你和你的弟弟。
“每個所有者負責支付財產稅、留置權和維修，但通常一個所有者支付財產的持有成本，並有權按照每個所有者的不可分割份額從其他所有者那裡獲得貢獻，”根據總部位於紐約的律師事務所 NBowers 電腦. “如果其中一位業主希望將房產完全出售，他們可以通過法院提起分割訴訟，迫使房產出售。” （如果契約中未指定所有權類型，則假定為“共同租戶”。）
如果你的母親和哥哥以“具有生存權的聯名租戶”的身份擁有房屋——這是最常見的所有權協議，尤其是已婚夫婦——他們將各自擁有50% 的股份，並在對方去世後繼承財產。 “雖然無法設計（通過遺囑轉讓）聯權共有的權益，但聯權共有人可以在其有生之年將其全部或部分個人權益轉讓給第三方，但這將切斷聯權，從而形成共同的租約， ”NBowers PC 說。
聽起來你並不打算在你的兄弟加入契約之前25/25/50 分拆房子，但假設你的兄弟希望保留他的份額，你已經把自己逼到了角落。與你所在州的律師交談並找出最佳策略。可能你和你的弟弟最終各自擁有25% 的股份，並且鑑於你的兄弟正在支付質押貸款，我可以理解他為什麼會對這個結果感到滿意。
這對他來說肯定是一個好結果，即使這對你和你的弟弟來說是一個不愉快的結果。
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