幾週前，我們報導了瑞士信貸和SVB 的倒閉，拖累了三個地區性銀行。在經歷了幾週的曲折之後，似乎暫時恢復了平靜。
我現在的擔憂轉向了商業地產，區域性銀行尤其容易受到商業地產的影響。我將在這裡展開的一篇論文。
內容房地產行業的一些基礎知識這怎麼會出錯呢？貸款減少的影響美聯儲將如何反應？房地產沉迷於免費的錢結論房地產行業的一些基礎知識
讓我們先回到基礎。
對於房主來說，最大的成本通常是利息成本。假設你以1000 萬美元的價格購買了一棟建築物，首付款為200 萬美元，債務為800 萬美元。
你以3% 的利率貸款幾年。利息將花費你240,000 美元。如果建築物被佔用，你將收取600,000 美元。你還可以增加100,000 美元的運營、維修和維護成本。
租金在上漲，房產的價值在上漲，各方都很高興：業主、租戶和銀行。貸款利息歸該銀行的存款人和股東所有。
唯一的問題是：我們正在擺脫多年來利率被人為壓低的時期，而房地產公司已經開始依賴它們。
商業房地產行業，尤其是寫字樓，正面臨風險。當租約到期時，租戶減少他們租用的空間，空置率飆升。然後業主可以選擇降低租金以留住住戶。但是，其債務的權重增加了。因此，它的收入正在崩盤。
此外，在美國，貸款通常採用可變利率。因此，它們將以明顯更高的價格續訂。
這怎麼會出錯呢？
讓我們評估一下這個市場的組成部分。
根據MBA（質押貸款銀行家協會）的數據，銀行持有美國4.5 萬億商業和多戶質押貸款的39%。
因此，2.8 萬億美元，其中19%，即6270 億美元的貸款由佔用的商業地產擔保。在這6,270 億美元的以佔用商業地產為質押的貸款中，約80% 由被視為中小型銀行（持有的資產少於2,500 億美元）持有。
高盛在一份聲明中表示，高盛經濟學家估計，包括資產不足2500 億美元的貸方在內的中小型銀行的總份額佔商業質押貸款總存量的80%。
在商業樓宇貸款方面，區域性銀行（不一定是中小型銀行）佔貸款的大部分：
短期質押貸款期限為1.1 萬億美元。商業場所貸款佔該債務的23%。
如果續簽這些到期貸款，它們將以更高的利率續簽……與此同時，辦公室的拖欠付款也在增加。
但比高盛的意見更重要的是摩根大通的意見。他們也開始擔心了。
摩根大通關於CMBS（商業質押貸款支持證券）的每周說明，特別是商業質押貸款支持的證券。正如我們所談到的，債務的質量是由評級機構以這種方式分類的：
資料來源：Café de la Bourse
最初與存款外逃有關的問題威脅到整個行業的償付能力。特別是發行這些證券的小銀行。更高質量的商業質押貸款支持證券（AAA）受到利差擴大的影響，擴大了30 個基點。
換句話說：投資者要求這些證券的利率更高，因為它們的風險更高。質量差的標題可能會影響質量好的標題。
貸款減少的影響
很難估計貸款減少的影響，但高盛已經嘗試過這種做法。
FDIC（聯邦存款保險公司，在SVB 倒閉期間與美聯儲合作的機構）覆蓋的存款份額較低的小型銀行正在減少40% 的新貸款。而其他小銀行則將新增貸款減少了15%。
如上所述，較小的區域性銀行在不同貸款中佔很大份額。
根據高盛的研究，未償還銀行貸款總額將減少2.5%，這將導致2023 年GDP 增長下跌0.25%。
還要考慮到銀行貸款標準，這將進一步收緊，並意味著GDP 增長0.50% 的拖累。
因此，高盛將2023 年第四季度的GDP 增長預測下調至1.2%。
該圖代表年化實際GDP 增長。實際GDP 衡量一個國家在考慮通貨膨脹後經濟產出的增長。
FCI 代表金融狀況指數，我們已經在我們的一篇文章中討論過。它考慮了不同的變量，例如利率、匯率或流動性。
SLOOS代表“高級信貸員意見調查”，即信貸員的意見調查。這是美聯儲進行的季度調查，旨在衡量他們對信貸狀況的看法。
我們可以看到，在貨幣緊縮持續的情況下，紅色“繼續緊縮”，這個平均值低於2022 年第四季度以來的最低水平。因此，貸款減少的影響是顯著的。
美聯儲將如何反應？
我們將嘗試快速回答這個問題：美聯儲是否有可能非常積極地降息？特別是如果就業數據轉為負數？
人們對美國的債務上限感到擔憂。美國國會預算辦公室（Congressional Budget Office）預測，未來六年美國預算赤字將超過GDP的5%，烏克蘭-俄羅斯衝突期間（並可能與中國發生衝突）期間的極高戰爭開支。美聯儲將通過YCC（收益率曲線控制）或QE（量化寬鬆）來限制收益率的上漲。
因此，如果我們期望量化寬鬆帶來的免費資金得到回報，我們是否應該購買所有東西？我邀請你閱讀這篇文章。
我們所知道的是，最近兩次流入貨幣市場基金的資金增加，美聯儲降息。
2008 年和2020 年就是這種情況：
當流動性到達貨幣市場時，美聯儲改變策略
正如我們在上一篇文章中討論的那樣，在通脹時期，最好賣出上次上漲而不是買入。
但通貨膨脹仍將是一個問題，即使美聯儲無數次轉向拯救整個金融體系。所以，我認為商品仍然很有趣，特別是因為我們仍然在一個兩極分化的世界中運作。
房地產沉迷於免費的錢
正如我們一段時間以來所知道的那樣，美聯儲加息導致無法獲得貸款正在壓低房價。
CNBC 報導稱，質押貸款需求已降至28 年來的最低水平。
美聯儲已停止購買其投資組合中的質押貸款支持證券（著名的MBS）。如果沒有美聯儲無處不在的支持，房地產市場將缺乏維持其近年來經歷的增長所需的需求。
通過比較Case Shiller 指數的增長與貨幣供應量的增長，我們可以很容易地看出美聯儲對這個市場的影響。凱斯席勒指數使用三個月移動平均線衡量美國20 個主要城市的房價變化。
房地產市場滯後約1 年，跟隨貨幣供應量變化。
現在想像一下，如果沒有美聯儲自次貸危機以來購買的數万億質押貸款證券，房地產市場將會怎樣。如果沒有美聯儲的刺激措施，我們對房地產的真實價格一無所知。
美聯儲已開始減少其在2018 年和2019 年持有的MBS 數量，但COVID 危機改變了這一點，美聯儲額外購買了價值14 億美元的MBS。同樣，我們可以很容易地看到相關性：
目前，失業率非常低。當數百萬失業的美國人發現自己無力償還債務時，我們將看到美聯儲的反應。工人們將無法以同樣的價格出售他們的房屋，很快就會開始取消質押品贖回權。供應將明顯超過需求，買家將因利率過高而缺席，這將鼓勵美聯儲非常積極地降低利率。
刺激實際需求的不再是生產力或儲蓄，而是自由資金。它現在甚至是房地產市場的基礎。
結論
綜上所述，我認為房地產市場，尤其是商業地產，是下一個可能讓位的環節。自covid 以來，遠程辦公已廣泛民主化，因此租用辦公室成為一項可以避免的費用。假設工人生產率的下跌將通過節省大量辦公室租金來彌補，因此對公司有利潤。
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文章銀行危機後，商業地產會是下一個收益率環節嗎？首次出現在Journal du Coin 上。
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