在上個世紀初，隨著全球人口的指數型增長以及城市化趨勢加速，全球房地產行業逐漸進入到發展的爆發期與紅利期。一方面人口的暴增與城市化進程的加速，讓住宅和商業房地產逐漸形成了剛需，另一方面全球經濟飛速發展，讓越來越多的投資者對房產領域的發展充滿信心，大量的資金流入房地產領域，並催生了一輪又一輪的房地產投資熱。
房產作為投資品本身俱備一定的特殊性，房產本身屬於高價值商品，且房產基本上都是整套銷售無法分割，這對於房產的直接投資者有著極高的資金門檻。同時房產在購買後即交割，房屋所有權人可能需要持續的繳納物業費、保險費以及管理費等。
另一方面，隨著全球房產數量的飆升，房地產領域逐漸的從賣方市場轉變味買方市場，供過於求，房產的流動性也愈發下降。尤其在前幾輪金融危機，以及包括COVID-19 等全球性黑天鵝事件的頻傳，不斷對全球經濟的發展造成衝擊，房產市場的信心不斷受到打擊。所以對於直接投資者，在房產的投資上很難撤離。
為了進一步降低投資人進入房產市場的門檻，同時也為了吸收更多的長尾資金進入該領域，房產證券化被寄予厚望。實際上，房產證券化的概念最早可以追溯到20 世紀50 年代和60 年代，當時美國政府採取了一些初步措施，鼓勵貸款機構將抵押貸款匯集成債務證券。這為後來的房產證券化提供了一個基礎。
在1970 年代初期，美國政府創立了兩個政府支持的機構，即房利美（Freddie Mac）和房地美（Fannie Mae），以便購買、保證和再包裝抵押貸款，從而將其轉化為可交易的債務證券，這項舉措推動了房屋市場的成長和抵押貸款市場的發展。在接下來的十年，抵押貸款債務證券市場經歷了迅速增長，金融機構開始大規模地將抵押貸款匯集成債務證券，並出售給投資者，從而提供了更多的資金來發放新的抵押貸款。
隨著時間的推移，金融機構和市場參與者推出了各種房產證券化產品，包括抵押貸款支持證券（MBS）、商業不動產證券（CMBS）和住房資產擔保證券（ABS）。這些新產品在不同類型的房地產資產上產生了多樣化的證券。
房產證券化的方式通常是以擴大市場資金規模為目的，但仍舊有一些問題。
簡單來說，房產債券通常由政府機構或金融機構發行，中心化的發行方式意味著房產債券在發行、流通上都是非透明的，且存在嚴重的資訊差，投資者難以評估潛在風險。同時房產債券類產品通常缺乏一定的廣泛性，一般僅對地域性的使用者甚至特定的群體開放。此外，房地產債券類產品通常屬於一種金融衍生品，是其他主流金融投資品的一個延伸品類，所以在產品形態上往往缺乏靈活性，並且近年來這些產品的收益普遍偏低。
ESTATEX 的房產RWA 化的嘗試
1. RWA 的全新趨勢
隨著區塊鏈技術以及加密產業的不斷發展，現實資產代幣化（Real-world-assets，RWAs）正在成為全新的產業敘事。基於區塊鏈，將傳統的現實世界資產可提效、增加透明度、優化流動性管理等諸多好處。
當然，真實資產代幣化（RWA）並不是一個新概念了，以USDT、USDC、DAI 等一系列美元穩定幣是行業內最早的RWA 概念資產，這些資產以美元為價值基礎通過不同信用的機制，將其價值映射至鏈上，並以加密貨幣的形式體現，這可以被認為是最早的RWA 實踐。
美債是該領域發展勢頭不錯的領域，自今年1 月以來，美國國債RWA Token 市值和日發行量穩步上漲，其RWA 資產總價值目前近$700M，同時這種全新的美債呈現方式，吸引了一大批投資者前來「嚐鮮」。
當然除了穩定幣、美債等，房地產和傳統金融工具（TradFi）的代幣化也是一個龐大的市場。這個龐大的市場吸引了許多參與者，如新創公司、政府和金融機構等都在探索房地產和傳統金融工具（TradFi）的代幣化市場。代幣化能夠賦予房地產或傳統金融工具（TradFi）的交易規模、交易時限和交易流程更大的靈活性。此外，諸如可程式化、不可更改性和可組合性等區塊鏈的原生特性，都將賦予RWA代幣化新的範式，尤其有望讓房產類經濟朝向更為廣闊的方向探索。
ESTATEX 是房產RWA 方向的探索者與實踐者之一，它正在基於區塊鏈建立了一個房產代幣化市場，並透過一套較為創新的經濟模型驅動該系統的運作。該計畫期望以這種全新的方式幫助房產領域更廣泛的捕獲資金，更深層的發掘房產市場的發展潛力。在這個過程中，ESTATEX 期望讓所有人都能低門檻的成為房產市場的投資者，並從全新的房產商業領域獲得不斐的收益。
2. ESTATEX 房產RWA
ESTATEX 基於區塊鏈技術建立了一個房產市場協議，它能夠現實房產市場所有權代幣化即RWA，即當房產透過ESTATEX 上鍊後，所有權將以$PROPX（NFT 的資產方式）資產的方式進行獨一無二的確權，持有該資產即意味著享有房產所有權。
ESTATEX 生態系統提供了一整套端到端的投資服務，為投資者提供投資、管理、槓桿、支出和建立房地產投資組合所需的一切工具，投資者端起步資金僅為100 美元，作為鏈上設施ESTATEX允許投資者隨時隨地進行相關的交易，為房地產投資組合所有者、零售投資者和機構投資者提供了廣泛的收入機會。
ESTATEX 系統包含了包括交易、貸款、付款以及教育等諸多板塊，圍繞著鏈上房地產交易提供一系列的解決方案。
LaunchX 以及PROPX Change 是ESTATEX 上房產資產發行以及交易的兩大重要樞紐。 LaunchX 是一個新鏈上房地產資產發售市場，投資者能夠在LaunchX 上進行新$PROPX 資產的打新交易（類似於一級市場），並提供真正的資產擔保。
從ESTATEX 房源的獲取途徑來看，包括從房企直接購買房產、從三方購買、與開發商基金的合作項目三種方式。並且在購買前，ESTATEX 將提供全面的物業估值和分析報告，發布一個關鍵的評分矩陣，用於評估房地產。這將包括廣泛的因素，包括但不限於房地產價格趨勢，入住率，該地區的受歡迎程度等，並在評估通過後，以合規的方式發行$PROPX 資產。
在發售完畢後，PROPX Change 扮演了一個二級交易市場的角色，作為房產資產$PROPX 的交易樞紐，其以無許可的方式允許任何用戶透過PROPX Change 購買或出售房產資產，以為這些資產賦予潛在的流動性。在$PROPX 的交易時，將以ESTATEX 生態的流通代幣$ESX 進行結算。當使用者購入$PROPX 資產時，代表擁有房產或其中的一部分，ESTATEX 將承擔房產的實際管理與維護。
CapitalX 是ESTATEX 的貸款部分，它能夠為投資者提供即時和無需許可的貸款，無需信用審查以及文件審核等等，用戶可以將房產資產抵押換取一定的資金用於投資等，旨在為一個常常缺乏流動性的市場提供資金。
ESTATEX 也推出了支付組件EstateX Pay，該組件允許用戶以直接使用實體和虛擬支付卡支付日常商品以及ESTATEX中的服務，並作為$ESX、$PROPX 資產與法幣兌換的網關， EstateX Pay 是帶動更多使用者從Web3 房產市場中取得被動收入的入口。此外，ESTATEX 也推出了ESTATEX University 板塊，希望進一步幫助投資人管理他們的財務，幫助他們了解資產和負債之間的區別，建立全新的投資觀與價值觀。
基於上述組件，ESTATEX 將進一步拓展具備豐富獲利方式與能力。
3. 合規進展
目前， ESTATEX 已經在盧森堡地區獲得了ECSP 許可，並簽署了系列合作協議。透過合作協議，ESTATEX 已經獲得了4個德國金融監管局（BaFin）頒發的許可證，包括房產經紀商許可證、保管人許可證、房產註冊許可證、電子貨幣許可證。
基於歐洲監管機構頒發的這些許可證，使ESTATEX 能夠在整個歐洲經濟區合法地開展業務，合規業務範圍包含整個歐洲經濟區。同時，ESTATEX 可以銷售給全球的每個人（不包括限制國家）。目前，ESTATEX 正在尋求將合規擴展到美國，並逐漸在全球範圍內獲得完全的司法批准，期望使EstateX 成為市場上最完整、合規和廣泛使用的代幣化平台。
4. 經濟模型
ESTATEX 包含了兩種加密資產，即上文提到的$PROPX 與$ESX 資產。
$PROPX 資產代表房地產投資的部分所有權，持有意味著持有對應真實房產的所有權或部分所有權，每處房產都會發行數量有限的對應$PROPX 代幣。 $PROPX 發行的整個過程，將在歐洲受到多個金融監管機構的全面監管，以確保隨時的安全性和合規性。
ESTATEX 為$PROPX 資產建立了系列發行、交易設施，使用者可以輕鬆地從EstateX 一級市場和二級市場進行買賣。同時，$PROPX 資產持有人還可以每天以$ESX 代幣的方式收取物業產生的租金，並且能夠以證券的方式獲得衍生收益（ESTATEX 收入以及收益的分潤等），以及獲得即時、無需許可的貸款服務等。
$ESX 是ESTATEX 生態中的實用性資產，該資產是購買$PROPX 的主要支付方式之一，可用於購買$PROPX 資產，並且生態中包括房租收益在內的系列收益方式都將以$ESX 資產的形式呈現。同時，$ESX 也是推動Estatex 生態自我激勵的經濟貨幣，持有將獲得系列生態權益，包括優質房產的獨家使用權、DAO 治理投票、提交房產項目、參與社區會議、獨家的ESTATEX University 課程以及購買房產時的折扣等等。
$ESX 資產的總供應量為63 億枚，ESTATEX 試圖在透過系列手段，透過建立剛性來為其創造緊縮經濟模型，該資產將在外部的CEX 平台上線流通。
所以總體上，投資者能夠基於ESTATEX 的系列設施，從生態中獲得系列被動收入，包括租金收入、具備剛需性的$ESX 上漲預期收益以及收入收益的分潤等。
據了解，目前80% 的$ESX 投資者質押了手中超80% 的$ESX 資產，平均質押週期超7 年，這也意味著50% 的$ESX 資產將長期處於質押狀態。
所以整體來看，ESTATEX 對個人投資者、房產開發商、物業業主以及投資機構都具備一定的包容性，並且這種全新的房產投資方式，相對於直接投資、信託、私募基金以及房產基金等，都具備絕佳的優勢。
ESTATEX 在前不久面向市場開啟了幾輪代幣售募活動，在市場上得到了高度的關注，ESTATEX 已經在該市場活動中籌集了超$2.9M 的資金，是2023 年IEO 市場籌集資金規模最高的項目之一。
4. 團隊
托馬斯·奧內爾——首席執行官
Thomas Onel 是EstateX 的兩位共同創辦人之一。
在過去2.5 年裡，他們一直致力於將EstateX 願景變為現實，從預售社區籌集了近200 萬美元。 Thomas 於2014 年首次開始研究比特幣，這激發了他對加密貨幣和區塊鏈技術的興趣。他於2015 年進行了首次加密貨幣投資，在市場崩潰、格局變化和趨勢監控方面學到了一些寶貴的經驗教訓。在攻讀自然科學與創新管理學位的同時，他於2020 年初與Bart de Bruijn 共同創立了EstateX 。這是受到第一手發現房地產市場效率低下的啟發，並了解如何將區塊鏈技術與房地產市場聯繫起來提供一系列解決方案。在投入大量時間和金錢驗證和開發其概念後，現在正在為金融和房地產行業創建一個新的解決方案生態系統。
巴特·德布魯因—首席營運官
Bart de Bruijn 是EstateX 的另一位共同創辦人。他們與Thomas 合作超過2.5 年，將願景和技術變為現實，從散戶投資者社群籌集了近200 萬美元。
2017 年，巴特參加了為期3 年的法律助理研究課程，透過該課程，他對法律框架有了深入的了解，並與許多律師建立了關係。自2018 年起，Bart 一直經營多項電子商務業務，並持續取得成功。他找到了自己的熱情和想做的事：創業。除了經濟回報之外，巴特還從經營企業、採購產品、進口法律、分銷、行銷、清單、儲存、銷售和網上商店運營的經驗中學到了很多東西。也是在2018 年，巴特開始更多地涉足加密貨幣領域，並在當年進行了他的第一筆比特幣投資。在了解金融業潛在的改變遊戲規則的好處後，他開始探索各種機會。 2020 年初，在發現房地產市場的低效率以及將其與區塊鏈技術聯繫起來所帶來的好處和解決方案後，他與Thomas Onel 一起創立了EstateX。 2020 年，巴特開始攻讀創業與創新大學學士學位，並為EstateX 的推出獲得了支持。巴特致力於利用加密貨幣的力量作為實現高流動性可能性的工具，其目標是賦予個人權力並讓人們實現財務自由。
Beckfordhuss－行銷與業務發展
Beckfordhuss 是一家成熟的國際行銷公司，在區塊鏈領域擁有良好的業績記錄。加入EstateX 是因為他們最近的加密項目取得了成功，這是一個基於虛擬實境區塊鏈的元宇宙，他們負責品牌、行銷、知名度、炒作建設和業務開發。該代幣在其IEO 中實現了超過170 倍，其市值從200 萬美元增加到超過3 億美元！
他們擁有一支由20 多名員工組成的內部團隊，在多個平台上發展了社交社區，擁有數十萬活躍投資者、加密貨幣愛好者和專案粉絲。該團隊由屢獲殊榮的企業家領導，他們成功發明了一系列產品、品牌和技術並將其推向市場，取得了國際成功，在全球50 多個國家/地區銷售了數百萬種產品。他們在向投資者和最終消費者進行銷售方面擁有豐富的經驗，能夠將最複雜的概念轉化為清晰、簡潔和引人注目的品牌訊息，從而增加收入。除了行銷之外，管理團隊還擁有豐富的技能和經驗，將使EstateX 的成功更上一層樓！這包括匯豐股票經紀服務背景，為市場分析和運作奠定堅實的基礎，在豪華住宅和倫敦市中心商業房地產市場工作的經驗，以及作為SaaS 技術開發的先驅。
Beckfordhuss 擁有令人羨慕的跨行業高知名度聯繫人，管理著與名人、電視名人、頂級運動員、品牌大使和附屬公司的關係。 Beckfordhuss 負責完成全球Groupon 史上第二大交易，他在企業談判和完成7 位數交易方面經驗豐富。此外，他們在籌集投資方面經驗豐富，並作為多個組織的策略業務發展職能部門，利用他們的知識、專業知識和人脈將客戶提升到一個新的水平。 Beckfordhuss 的分銷、商品和資本投資部門直接與對沖基金、上市公司、退休基金、政府、家族辦公室和超高淨值人士合作，促進商品交易以及倫敦市中心、杜拜、杜拜等地的各種場外地標性建築開發案的銷售。
克勞斯·斯卡寧——區塊鏈
Claus是北日德蘭ICT集群人工智慧技術商業化的先驅之一。
擁有博士學位。他擁有統計學/電腦科學博士學位，於2001 年成為Dezide 的執行長。 Dezide 是一家基於人工智慧的診斷和故障排除軟體供應商。他履行這項職責已超過13 年。 2014 年，他成為Sales on Tap 和CS Consult 的創始人。在這裡，他是新興IT 和研究型公司的導師和顧問。 2017 年，克勞斯成為VentureFusion 的首席營運官，這是一個用於新創公司創建和發展的加密安全生態系統。
那是在他創立DigiShares 並真正在代幣化行業中引起轟動之前。 DigiShares 是一家提供安全令牌產品的白標平台供應商。他已經獲得了多項資金，並與世界各地的創投公司、許多客戶和機構投資者合作。他在軟體、IT、電腦科學和代幣化行業擁有20 多年的經驗，是監事會的寶貴財富。
亞當‧施米德格－首席技術官
Adam 是一位經驗豐富的全端開發人員，也是以太坊的前軟體工程師。 Adam 曾在Prezi 的新創團隊中發揮作用，並且作為一名企業家，曾作為創始人參與過多個新創團隊。
Adam 的最佳品質之一是激勵和指導團隊最大限度地提高生產力，他也是一名經過認證的Scrum Master，這是創辦有組織的成功新創公司的關鍵因素。
亞當·布拉澤克——技術
Adam 本質上是一名軟體開發人員。當他還是個孩子的時候，軟體和技術就是他日常關注的焦點。他在12 歲時製作了自己的第一個電腦遊戲。
他擁有奧爾堡大學電腦科學碩士學位，目前是代幣化行業中受人尊敬的DigiShares 的業務開發人員。他在VentureFusion 擔任同樣的角色，這是一家投資新創企業的創投家。他們以區塊鏈為基礎，讓新公司引進這項新技術。
亞歷山大·伯斯坦——專案顧問
亞歷山大擁有法學碩士學位和商學工商管理碩士學位。他是多家公司的董事長、CLO 和執行長。亞歷山大被認為是歐洲區塊鏈產業最知名的人物之一。
Alexander 擔任執行長的Spherium Finance 是歐洲目前最大的去中心化金融項目之一，在多次成功的代幣銷售之後，Alexander 在EstateX 擔任DeFi、ICO 和區塊鏈方面的顧問。
謝爾蓋·塞萬茨揚——ICO主管
Sergey 畢業於州立大學，擔任軟體工程師，曾擔任平面設計師，然後成為辦公室經理，開設了幾家招聘IT 專業人員的辦事處，並管理非常成功的互聯網服務提供商和電腦和網路支援中心業務。最後，他獲得了在諾基亞、阿爾卡特朗訊、GEA、殼牌、夏爾、碧信等國際大公司管理莫斯科和獨聯體整個ICT基礎設施的絕佳機會。現已成為ICT產業高素質的高級ICT經理、CIO&CTO。
現在完全參與區塊鏈行業，並且非常高興透過向人們實施和傳播尖端技術來改變這個世界。自2017 年以來，他在全球範圍內組織、領導和主持了100 多場活動，領導了至少30 個ICO，目前正在與出色的新創公司合作。
萊克斯·施羅德——房地產與金融
Lex 在金融市場和荷蘭房地產市場擁有20 多年的工作經驗。他是一位經驗豐富的抵押貸款顧問。
Lex 擁有屢獲殊榮的荷蘭抵押貸款公司「de Hypotheekshop」的多家商店。 Lex 的日常工作包括與客戶、銀行、抵押貸款機構交談，因此在抵押貸款、貸款、再融資和房地產方面擁有豐富的經驗和金融業內的許多相關人脈。
弗拉基米爾·哈夫里柳克·詹森——法律顧問
Volodymyr 是一位丹麥/烏克蘭律師，專門研究國際商法以及加密貨幣、法規和證券產品的合法性。
在格羅寧根大學獲得國際和歐洲法學位並獲得8.0 分的論文成績後，弗拉基米爾繼續學習，主修國際商法，成為哥本哈根大學法學碩士學位。在這裡，他的論文獲得了12 分（滿分12 分），該論文涉及歐盟金融法的變化格局，特別關注DeFi 和安全代幣。
在成為DigiShares 的法律顧問之前，Volodymyr 曾在企業界擔任過一段時間的法律助理。 Volodymyr 將就適用於各個司法管轄區的證券代幣一級和二級發行的所有監管要求向EstateX 提供建議。這將包括招股說明書規則、許可和報告要求。他還將就代幣結構、分配和合規職責提供建議。
ESTATEX 發展潛力展望
ESTATEX 作為房產領域以RWA 的方式嘗試的早期探索者之一，正在打破傳統房產領域投資的一系列枷鎖。
區塊鏈本身是一種無需許可的分散式、公開設施，它本身能夠作為與所有人形成連結的全新管道，並代表了一種全新的意識形態。 ESTATEX 是基於鏈上代幣化的房產發行機制，這種新興的加密代幣型房地產債券更具透明性，並且消除了早期傳統房產債券的資訊差。投資人能夠更為清晰的對潛在的風險進行把控，而不是總被銀行家、開發商等搶佔先機。
DeFi 已經為鏈上金融進行了早期示範，基於可組合與可拓展性，讓鏈上金融的產品更具延展性，現在ESTATEX 正在以DeFi 以及RWA 的方式重新構建房產市場，在探索更多的收益方式、更豐富的產品形態上更具優勢與潛力。
將房產價值、房產經濟以RWA 的形式引入到鏈上，這種全新的方式，相較於傳統房產投資方式也更具廣泛性與靈活性，例如ESTATEX 能夠以代幣的形式，將房產分割並賦予其長期的流動性，所有類型的投資者都能十分方便的進入與退出，從潛在的房地產市場中快速獲利。
基於ESTATEX 全新的鏈上房產設施，將推動房產市場向全新的方向探索出一系列具備潛力且靈活的商業模式，深度釋放房產領域的潛在潛力。
從市場規模來看，雖然在COVID-19 等全球性黑天鵝事件的頻繁後，全球經濟遭受了嚴重的打擊，但傳統房地產市場仍舊保持著巨大的市值，目前全球房地產市場的價值超過了全球所有股票和債券的總和，幾乎是GDP的4 倍，同時歐洲代幣化房地產市場預計在2024 年達到1.5 兆歐元。背靠數百萬億美元的房產RWA 領域作為一個全新的商業賽道，將是一個十足的藍海市場，所以 ESTATEX 的發展潛力是顯而易見的。
當然，RWA 作為一個新興的領域，其主要問題是鏈上和鏈下流程的執行和協調。與DeFi 借貸協議不同的是，DeFi 借貸協議的清算是完全自動化的，由代碼管理；而RWA抵押品的清算（至少部分）必須在鏈外處理，通常是透過法律系統。而這又為債務人帶來了複雜性，並會為RWA 作為抵押品的協議帶來法律糾紛，這是目前所有RWA 類項目所面臨的最嚴峻的問題。
ESTATEX 正在透過合規的方式來賦予其業務的合法性，目前在歐洲地區其已經能夠在房產RWA 化的過程中獲得相關監管機構的支持，這將大幅降低潛在的法律風險並能夠保障投資者的權益。同時，ESTATEX 團隊以及顧問團隊中，也有很多資產的房產、法律以及金融等領域的資深從業者，這將進一步推為ESTATEX 在探索合規、降低法律風險等方面起到重要的作用。
