幾個世紀以來，房地產一直被認為是投資的堡壘、提供有形價值和財務安全的避風港。 不幸的是，小型投資組合通常仍然難以進入該行業，並且需要長期且嚴格的程序才能獲得投資。
區塊鏈技術的出現有望徹底重新審視這種舊做法：歡迎來到房地產代幣化時代。 在本文中，我們將探討這項重大創新的潛力，以了解它的運作方式、優點和缺點。 讓我們一起看看什麼可以從根本上改變房地產投資格局
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房地產代幣化原理
代幣，在法語中通常稱為數位代幣，是可以在區塊鏈上交易所的數位單位。 代幣化是指使用代幣以數位方式表示資產。 所代表的資產可以是虛擬的，例如加密貨幣或版權，也可以是真實的，例如貴金屬、藝術品、車輛甚至房地產。
正如您所理解的，房地產的代幣化包括透過可在區塊鏈上交易所的代幣來代表財產（房屋、建築物、辦公室、土地等）的產權。
如果當然可以用單一代幣代表一個財產，那麼房地產行業的真正革命來自於這樣一個事實：也可以將財產分成幾個部分。 例如，我們可以決定用100 個代幣來代表一棟房子：每個代幣對應於房子所有權的1%。
但讓我們舉一個具體的例子：在下圖中，您可以看到由著名的RealT 平台代幣化的房產，該平台是該領域最早也是最嚴重的平台之一。 價值75,405美元的房子被分成了1500個代幣，每個代幣價值50.27美元。
RealT 上的代幣化財產範例
房地產代幣化如何運作
目前房地產代幣化市場有許多參與者。 儘管它們的運作方式並不完全相同，但它們的機制仍然非常相似，並且與經典房地產投資公司（SCPI）的機制有些相似。
他們負責尋找適合租賃的優質交易，然後將其代幣化，同時努力遵守現行法規。 他們出售代表所提供商品所有權份額的代幣。 然後，他們負責尋找租戶、管理維修和保養以及收取租金。 為了換取他們的服務，他們收取費用來報酬自己。
透過持有代幣，您可以獲得租戶支付的租金的一部分。 例如，如果租金為每週200 美元，並且您擁有該房產的1%，則您每週將收到2 美元。
讓我們仔細看看過程的主要階段。 我們將以市場基準RealT 平台的功能為例。
研究和購買實體商品
這一切都始於尋找位於立法允許您將所有權契約標記化的國家/地區的財產。 毫不奇怪，法國和歐洲的監管框架正在努力發展，而在大西洋彼岸，RealT 在等待事情發生變化的同時也將目光投向了這一目標。
一個房地產專業團隊仔細審查美國（以及最近在巴拿馬）的報價，以找到有趣的租賃投資。 一旦發現金塊，RealT 就會用自己的資金或從社區籌集資金來收購它。
代幣化
為了將所有權契約代幣化，RealT 創立了一家公司，其唯一職責是擁有該財產（LLC / Inc，美國相當於法國SARL）。 代幣化其實是分裂社會。 每個代幣稱為RealToken，代表LLC 的一部分，或在某種程度上代表所有權契約的一部分。
代幣是使用智能合約在以太坊和Gnosis區塊鏈上發行的。 這也使得對區塊鏈上將發生的所有事件進行明確編碼成為可能。 因此，該平台的開發商創建了智能合約，允許平台收取銷售價格佣金、收到的租金佣金以及二級市場交易佣金。
代幣的購買和銷售
發行的RealToken 在RealT 平台上出售。 任何人都可以來購買它們（只要他們熱心，因為銷售通常很快就賣光了）。
與傳統的房地產銷售不同，沒有中介（公證人、銀行家等），也沒有延遲。 一旦出售生效，您就擁有該房產。 可以在二級市場上轉售以相同方式獲得的代幣。
RealT 代幣的二級市場之一
租金徵收及物業管理
借助智能合約，租金將自動支付給代幣持有者。 在RealT，有多種選擇（以穩定幣收取租金、自動再投資其他房產股份等）。
使用期限各不相同，但與SCPI 提供的服務相比仍然相當有競爭力。 如果在平台開始時延遲為零，那麼今天它通常會在一到三個月之間波動（如果您在二級市場上購買，則很少需要等待）。
關於物業的管理，RealT 使用位於物業所在地的不同物業管理公司。 後者負責出租、收取租金，並在必要時維護或修理財產。 與房地產管理和維護相關的成本從支付給RealToken 持有者的租金收入中扣除。
代幣化房地產的優勢
與傳統購買相比，透過代幣購買房地產具有許多優勢。 這是一個非詳盡的清單：
適用於小型投資組合：雖然您需要擁有數萬歐元才能單獨投資，或者透過SCPI 需要數百（甚至數千）歐元，但代幣化房地產可以讓您以不到50 歐元的價格成為所有者。 無需負債超過25 年或儲蓄多年即可開始租賃投資輕鬆多元化的可能性：透過代幣化的房地產，可以輕鬆投資多處房產以限制風險，而不是將資金束縛在一所房子上。 您可以分配您的資本，無需額外費用，例如購買10 棟不同房屋的1 股，而不是同一棟房屋的10 股。 光是RealT 平台就有約580 處房產可供您投資，二級市場非常廣泛，新銷售非常頻繁。 減少成本、延誤和仲介：無需去找公證人（並支付佣金）購買房產。 您只需點擊幾下滑鼠即可在家中完成這一切，一旦交易記錄在區塊鏈上，即可進行有效的銷售。 行政限制很少：無需簽署銷售協議、無需進行能源診斷、無需進行拜訪和盤點……一切都由平台管理。 您可以在幾分鐘內購買和轉售您的代幣，並自動收到您的租金。 進入國際市場：代幣化的財產位於不同的國家。 例如，RealT 在美國和巴拿馬提供房產，很快就會將其產品擴展到歐洲。 透過搜尋互聯網，您還會找到允許您在杜拜、摩洛哥、坦尚尼亞和地球其他地方投資的競爭對手（或多或少可靠）。 流動性非常強的市場：一般來說，代幣化的房地產市場流動性非常強。 如果您想以市場價格出售，通常會在短短幾個小時/幾天內找到買家。 當然，如果你想賣得比別人貴，事情就會變得複雜……。 透明度和可追溯性：借助區塊鏈，您可以準確、簡單地了解代幣或財產的整個歷史。 您可以了解該房產被交易過多少次、有多少人擁有該房產、最初和當前的銷售價格等。
代幣化房地產的缺點
就像所有事物一樣，代幣化房地產也有一些缺點。 如果您想開始投資，請在投資前仔細考慮它們。
法國人的稅收：與通常的情況一樣，法國的稅務管理部門正在努力發展，並且對代幣化房地產缺乏明確性。 如果您是法國稅務居民，您需要在結帳前申報您的年度所得稅申報表。 根據您選擇收取租金的方式以及您看待事物的方式，您會遇到幾種情況。 您可以選擇對數位資產或可轉讓證券徵稅。 RealT 建議諮詢會計師或稅務律師，這可能會極大地影響您的投資組合的表現，具體取決於他們的費率。 此外，雖然這可以幫助在稅務審計時證明您的誠意，但您並不能確定您在申報時做出了正確的選擇：我們諮詢了幾位自己不知道哪隻腳跳舞的專家…
在購買代幣之前花點時間估計您需要繳納多少稅，以了解您的投資的實際回報。
可能性有限：目前，代幣化房地產提供的可能性通常仍僅限於租賃投資。 因此，您將無法決定搬入您的房產、去度假或使用Air’BnB… 依賴專家的義務：您必須在管理、租賃、購買和轉售價格方面完全依賴專家。 你將無法幹預任何事情：你將無法選擇租戶，在工作時你將無法選擇工匠，即使你認為他們太貴或做工不好…… 未付租金：與傳統的租賃投資一樣，如果您沒有租戶或他們不支付租金，您將無法獲得預期的購買回報。 技術風險：您使自己面臨與區塊鏈相關的技術風險。 如果後者遇到嚴重問題，您將無法再存取您的代幣，就像您被駭客攻擊或無法存取您的數位貨幣包一樣。
可能的發展
正如我們上面提到的，代幣化提供的可能性還遠遠沒有充分利用。 事實上，在未來幾個月或幾年內出現新的用途是完全可以想像和現實的。
正如傳統投資一樣，代幣化房地產可用於交易所分時度假房產（您購買每年在相關房產中居住一周或多周的權利）或用於房地產眾籌（在進行工作之前投資多個房產）並以資本收益轉售它們）。
業主也可以使用它更輕鬆地出售他們的財產，同時繼續管理它或進行終身年金銷售。 租戶還可以交易所代幣以獲得房產佔用權等。
正如您所看到的，區塊鏈技術提供了許多可以顯著改變房地產行業的可能性。 雖然事情已經順利進行，但適當的全球監管以及更廣泛的採用，有能力使市場更具流動性，並為投資者、房東和租戶打開新的大門。 如果您想進一步了解房地產代幣化，您可以查閱我們的RealT 參考平台使用終極指南。
文章「房地產代幣化：我們解釋一切」首先出現在Journal du Coin 上。
資訊來源：由0x資訊編譯自JOURNALDUCOIN。版權歸作者Scrypto所有，未經許可，不得轉載
0X簡體中文版：房地產代幣化：我們向您解釋一切
