作者：數位治理研究
數位發展全球研報第二卷第38期（2024/9/23-2024/9/29）
本期綜述有關REITS與數位資產結合相關資訊梳理，供參考。
一、結合與意義
REITs（房地產投資信託基金） 產融結合的成功模式在於透過資產、專業管理、拓寬融資管道、增強市場流動性和政策支持等多方面的協同作用，以期實現不動產市場與金融市場的有效對接，為經濟發展和投資者創造價值。
一是可以實現資產優質化與專業管理結合。 REITs 通常會選擇優質的不動產資產，如商業房地產、基礎設施等。這些資產具有穩定的現金流和增值潛力。許多資產數位化的方式已經漸趨成熟，但是目前退出管道中，REITS可能能夠兼具創新性與合規性，是一種實現優質資產創新與合規保障相結合的模式。
二是拓寬融資管道拓寬與提升資本效率。對於不動產專案的原始權益人來說，REITs 提供了一種新的融資管道。透過將成熟的不動產資產打包上市，原始權益人可以快速回籠資金，降低資產負債率，優化財務結構。數位資產一方面透過技術措施與技術裝置能夠將更多的權益與資產數位化流通，另一方面與REITS結合也可能促進金融體系本身的創新與活力，提升資本效率。
三是推動政策支持與促進產業規範發展。許多國家和地區都推出了支持REITs 發展的政策法規，為REITs 的產融結合創造了良好的政策環境。這些政策包括稅收優惠、監管規範等面向。區塊鏈技術應用推廣以來，其與房地產資產和權益的結合和創新就沒有停止過，而隨著近年來全球金融體系創新和區塊鏈技術應用的不斷成熟，尤其是數位經濟與實體經濟深度融合，使REITS與數位資產的結合，可能會進一步促進政策與產業發展的更有效結合和產業規範發展。
二、探索與方式
REITs與數位資產結合方式，主要包括新型數位資產和建構WEB3創新資產方兩面。
1、資料中心、電信基礎設施和智慧物流倉儲設施等傳統數位化資產作為REITS底層資產是相對常見且典型的類型。
數據中心。隨著數位化時代的發展，資料中心的需求持續成長。資料中心具有期限長、租期穩定、遷移成本龐大、客戶品質高的特點，能夠帶來可持續的、穩定的營運活動現金流，符合REITs的基礎資產要求。資料中心需求主要集中於第三產業，其收益主要來自於為企業和機構提供伺服器託管、雲端運算等服務的租金收入；另一方面，資料中心的建置和營運需要大量的資金投入，透過REITs 可以實現資產的證券化，吸引更多的投資人參與，為資料中心的發展提供資金支持。
通訊鐵塔等電信基礎設施。通訊鐵塔等電信基礎設施是數位化通訊的重要支撐。這些資產通常具有長期穩定的租賃合同，現金流較為可靠。將其作為REITs 的底層資產，可整合分散的電信基礎設施資源，提高資產的營運效率，同時為投資者提供穩定的收益回報。
智慧物流倉儲設施。在電商快速發展的背景下，智慧物流倉儲設施的需求不斷增加，這類資產透過數位化技術實現智慧化管理，提高倉儲效率和服務品質。其收入來源主要包括倉儲租金、物流服務費用等。作為REITs 底層資產，智慧物流倉儲設施可藉助金融市場的力量，擴大建設規模，提升產業競爭力。
2.探索與地產結合的Web3資產形式，可能需要從多方面著手。
數位化產權與通證化。將地產產權中傳統權能中未涉及的權益數位化，透過區塊鏈技術發行代表部分權益的通證。這些通證可以在Web3 生態系統中進行交易和轉讓，實現房地產相關資產的流動性提升。例如，一個商業不動產專案創意價值相關的權益可以分割成若干通證，投資者可以根據自己的資金實力購買相應份額的通證，從而參與地產相關投資。同時，通證化也能實現產權的清晰界定與追溯，降低交易成本與風險。
智能合約與自動化管理。利用智慧合約技術，為房地產相關權益交易和管理制定自動化的規則和流程。智能合約可以自動執行租金支付、合約續約等操作，提高交易的效率和透明度。在物業管理方面，智慧合約可以實現費用的自動收繳、設施維護的自動安排等功能，降低管理成本。此外，智慧合約還可以根據預設的條件觸發特定的事件，例如在租金逾期時自動啟動違約處理程序。
去中心化金融（DeFi）與房地產融資。在合法合規的條件下，結合DeFi 平台，為房地產專案提供新的融資管道。透過發行基於房地產資產的抵押借貸通證，房地產開發商或投資者可以在DeFi 平台上獲得資金支持。同時，投資者也可以透過參與地產抵押借貸獲得收益。此外，還可以利用DeFi 的流動性挖礦等機制，激勵用戶參與房地產相關的金融活動，並提高資產的流動性和價值。
虛擬實境（VR）與房地產展示。利用VR 技術，為房地產專案提供沉浸式的展示體驗。潛在投資者可以透過VR 設備遠端參觀房地產項目，了解其佈局、設施和周邊環境。這不僅可以提高房地產項目的行銷效果，還可以為投資者提供更全面的訊息，降低投資決策的風險。同時，VR 技術還可以與區塊鏈技術結合，實現房地產項目的數位化孿生，為資產的管理和交易提供更直觀的參考。
社區治理與共同決策。建立基於Web3 的房地產社區，讓投資者和使用者共同參與房地產相關專案的治理和決策。透過去中心化的自治組織（DAO）形式，投資者可以對房地產相關項目的重大事項進行投票表決，如物業管理、設施升級等。社區成員也可以透過貢獻知識、資源和勞動力等方式，共同推動地產計畫的發展，實現價值共創和分享。
數據驅動的決策與評估。利用區塊鏈技術實現房地產資料的安全儲存和共享，為投資者提供更準確、透明的市場資訊。透過分析房地產交易數據、租金數據、用戶行為數據等，可以建立更科學的房地產評估模型，幫助投資人做出更明智的投資決策。同時，數據驅動的決策還可以優化房地產專案的營運管理，提高資產的價值和收益。
三、策略與實踐
加強資產篩選與整合。挑選具有穩定現金流和成長潛力的數位資產，如資料中心、通訊基礎設施，以及與WEB3結合的創新資產等。這些資產通常具有長期的租賃合約和可靠的收入來源，符合REITs 對底層資產的要求；對數位資產進行整合，形成規模效應。可以透過收購、合併等方式，將多個分散的數位資產組合成一個大型的REITs 資產包，提高資產營運效率和市場競爭力。
重視專業管理與營運。組成包括技術、法律、產業、金融等專業人士參與的管理團隊，最好具備較長期的數位資產領域的專業知識和經驗。管理團隊負責資產的日常營運、維護和升級，確保數位資產的穩定運作和持續增值；引進先進的數位化管理技術，如物聯網、大數據分析等，提高資產的管理效率和服務品質。透過即時監測資產的運作狀態、優化資源配置等方式，降低營運成本，提高收益水準。
恰當運用金融創新與融資管道。拓展利用金融創新工具，為REITs 與數位資產的結合提供更多的融資選擇。如可發行數位資產支持的證券（ABS）、區塊鏈債券等，吸引更多投資者參與；拓展融資管道，與傳統金融機構和新興金融科技公司合作。透過銀行貸款、債券發行、股權融資等方式，籌集資金用於數位資產的收購、建設和營運。
重視風險管理與合規營運。建立完善的風險管理體系，對數位資產的市場風險、技術風險、法律風險等進行有效識別與管理。透過分散投資、風險對沖等方式，降低投資組合的風險水準；遵守相關的法律法規和監管要求，確保REITs 與數位資產的結合在合法合規的框架內進行。加強與監管機構的溝通與合作，隨時了解政策動態，調整業務策略。
四、風險與挑戰
資產估值邏輯需要重構。數位資產市場相對較新且變化迅速，其價值受到技術發展、市場需求、競爭態勢等多種因素影響。如資料中心的價值可能會因雲端運算技術的進步、新的資料儲存需求或競爭對手的出現而發生較大變化。這使得準確評估數位資產作為REITs 底層資產的價值變得困難。
另外，傳統的不動產估值方法在評估數位資產時可能並不完全適用。數位資產具有獨特的技術特性和商業模式，需要開發新的估值模型和指標。如對於資料中心，除了考慮地理位置、建築面積等傳統因素外，還需要考慮伺服器容量、網路頻寬、能源效率等數位資產特有的因素。
技術風險與安全性。資料中心、通訊網路等數位資產需要高度可靠的技術設備和系統來確保其正常運作。技術故障、駭客攻擊、自然災害等都可能導致數位資產的中斷或損壞，進而影響REITs 的收益。例如，一次大規模的網路攻擊可能會使資料中心癱瘓，導致租戶流失和租金收入減少。
數位資產通常涉及大量的敏感數據，如客戶資訊、商業機密等。資料外洩或安全漏洞可能會對數位資產的所有者和使用者造成嚴重的法律和聲譽風險。 REITs 投資者也會對數位資產的安全性表示擔憂，這可能影響他們的投資決策。
監管需要融合與協調。不同國家和地區對數位資產的監管政策存在差異，且監管框架仍在不斷演變。這給REITs 與數位資產的結合帶來了不確定性。例如，某些國家可能對數位資產的發行、交易和持有有嚴格的限制，這可能影響REITs 對數位資產的收購和營運。
數位資產涉及多個監管部門，如金融監管機構、電信監管機構、資料保護機構等。不同部門之間的監管目標和政策可能存在衝突，需要有效的協調和合作。這增加了REITs 與數位資產結合的監管複雜性和成本。
市場接受度與投資者教育。與傳統的不動產相比，數位資產對大多數投資者來說仍然比較陌生。投資者可能對數位資產的特徵、風險和收益缺乏了解，從而對投資數位資產REITs 持謹慎態度。例如，一些投資者可能擔心數位資產的技術複雜性、價值波動性和監管不確定性。
為了提高市場對數位資產REITs 的接受度，需要加強投資者教育，向投資者普及數位資產的基本知識、投資風險和收益特徵。金融機構和監管機構可以透過舉辦研討會、發布投資者指南等方式，提高投資者認知水平和風險意識。